Жители Владивостока в силах поставить на место недобросовестные УК

Закон обязывает граждан платить за услуги ЖКХ. Однако в последнее время жители города Владивостока обеспокоены даже не запредельными ценами на жилье и коммунальные услуги, а вопросами кому, как, кому и за что платить?   

Согласно... → Показать полный текст статьи

Закон обязывает граждан платить за услуги ЖКХ. Однако в последнее время жители города Владивостока обеспокоены даже не запредельными ценами на жилье и коммунальные услуги, а вопросами кому, как, кому и за что платить?   

Согласно Жилищному кодексу, способ управления многоквартирным домом собственники жилых и нежилых помещений выбирают на общем  собрании. Однако организовать его бывает крайне сложно, особенно если речь идет о "крейсерах" в 10 подъездов. Так, трудно собрать людей разных возрастов, профессий и социального положения, объединенных только по месту жительства, и принять согласованное решение по вопросам, которые неоднозначно волнуют каждого.

Этим и пользуются разного рода недобросовестные предприниматели или откровенные мошенники. В результате жители отдельных домов вдруг узнают, что связаны договорными отношениями с неизвестной им организацией. А та нередко лишь собирает с них деньги за содержание и ремонт дома, отвратительно исполняя свои обязанности. Так,  по данным Управления Федеральной антимонопольной службы, в стране 95% (!) итогов общих собраний собственников по выбору компаний для управления многоквартирными домами сфальсифицированы.

И все-таки, как быть жильцам, не желающим мириться с новым "ненужным" хозяином их многоквартирного дома? Реально ли отстоять свое право на самостоятельный выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации законными способами? Об этом "Управдом" беседует с директором УК ООО "Приморские коммунальные системы" Сергеем Ковалевым.

- Сергей Владимирович, каким образом можно признать недействительными сфальсифицированные решения общего собрания собственников в многоквартирном доме?   

- К сожалению, сегодня во Владивостоке фальсификация решений общего собрания собственников в жилых домах довольно распространенное явление. Управление многоквартирным домом, в котором живут неактивные и не знающие своих прав люди, может быть делом достаточно прибыльным. Однако когда граждане начинают интересоваться проблемами ЖКХ, то запросто самостоятельно смогут поставить на место зарвавшихся мошенников или недобросовестных работников многочисленных жилищно-коммунальных служб. 

Располагая фактами фальсификаций решений собрания, и имея тому доказательства, граждане могут обратиться в прокуратуру или милицию  с требованием провести проверку материалов общего собрания и установить лиц, виновных в подделке документов. Но недействительным такие бумаги могут быть признаны только на основании судебного решения. Поэтому лучший способ защиты своих прав - обращение в суд с исковым заявлением о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса.

- В течении какого времени собственники могут обратиться с иском в суд? С какими трудностями сталкиваются граждане при защите нарушенных прав?

- В течение 6 месяцев с момента, когда гражданину стало известно о нарушенном праве или он об этом должен был узнать. Однако стоит учесть, что суд вправе оставить в силе обжалуемое решение. В частности, если будет установлено, что голос собственника не мог повлиять на результаты общего голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков собственнику.

Закон оставляет определение существенности нарушения на усмотрение суда. Парадоксально, но по смыслу статьи 46 Жилищного кодекса, сам факт нарушения закона является не достаточным. Помимо этого собственнику-истцу, придется доказать, что из-за принятых собранием решений он понес непредвиденные расходы или не получил доход. Как показывает практика, доказать это зачастую весьма сложно, а на мой взгляд, вообще не нужно. Сложность здесь в  несовершенстве правового механизма.

- А если собственники на общем собрании решили отказаться от услуг не устраивающей их управляющей компании, но та продолжает навязывать им свои "услуги", чинит препятствия новой УК, да еще и требует за это денег...

- Скажу так: если в соответствии с законом, собственники на общем собрании отказались от договора с недобросовестной УК, которая нарушала его условия, а она продолжает рассылать квитанции, они вправе обратиться в суд с требованием пресечь такую незаконную деятельность как ведение бухгалтерского учета дома. Более того, вы вправе требовать и возмещения морального вреда.

Свои требования (уже в арбитражный суд) может заявить и избранная собственниками управляющая компания, которая по договору приобрела законное право на управление многоквартирным домом. Дело в том, что нередко, прежняя УК отказывается передавать новой законно избранной компании техническую и иную документацию на дом, ключи от техпомещений, рассылает свои квитанции на оплату жилищно – коммунальных услуг и т.д. 

- Насколько обоснованы могут быть претензии сразу нескольких УК (УО, ТСЖ) к жильцам о неоплате жилищно-коммунальных услуг?

- Проблема двойных квитанций мне известна. Во Владивостоке она приняла гипертрофированные формы. Как известно, дом может управляться только одной управляющей организацией. Гражданам трудно понять, кому платить - новой УК или прежней, от услуг которой вроде бы и отказались. Ситуация осложняется тем, что нет четкой аргументации со стороны администрации города Владивостока, а юристы спорящих между собой УК говорят прямо противоположные вещи, как бы насмехаясь над людьми и здравым смыслом.

Во-первых, я считаю, аморально и преступно призывать собственников не оплачивать услуги компании, которая надлежащим образом была выбрана на общем собрании собственников и исполняет свои договорные обязательства. Для подтверждения права управления избранной УК достаточно внимательно изучить материалы последнего общего собрания и на всякий случай получить информацию в Управлении содержания жилищного фонда мэрии Владивостока.

Во-вторых, судебная практика показала: несмотря на наличие "двойных квитанций", если собственник вообще не оплачивает услуги ЖКХ, то иски УК, подтвердившей свое право на управление, удовлетворяются судом в полном объеме, включая возмещение неустойки (пени), судебных расходов и издержек, понесенных истцом. И таких решений в пользу ООО "ПримКомСистемы", вынесенных судом мировой юстиции, предостаточно.

В третьих, если собственник по ошибке внес оплату "не той" компании,   иски даже в пользу законно осуществляющей управление организации могут быть оставлены судом без удовлетворения. Суд исходит из принципа разумности, законности и справедливости, руководствуясь тем, что одна и та же услуга не может быть оплачена дважды. Поэтому настоятельно советую людям своевременно оплачивать услуги той организации, которая в действительности оказывает услуги, с которой у вас заключен договор. Также рекомендую жильцам, занявших выжидательную позицию или наоборот довольных такому течению обстоятельств, подумать о последствиях.

В-четвертых, процессуальная форма оформления исковых требований очень важна в любых судебных спорах и консультация профессионального юриста - адвоката никогда не помешает.

И последнее: если УК, с которой вы расторгли договор, продолжает выставлять долги и претензии - НЕ ВОЛНУЙТЕСЬ! Если вы добросовестно исполняете обязательства перед организацией, которая была выбрана на общем собрании собственников, дополнительно платить не придется. Закон на вашей стороне! И  главное, не выбрасывайте "незаконные" квитанции - они пригодятся вашему адвокату как доказательство того, что кто-то пытался незаконно обогатиться за ваш счет.

- Сергей Владимирович, как досрочно расторгнуть договор управления многоквартирным домом с УК, которая нарушает его условия? Какие документы подтверждают право УК на управление многоквартирным домом?

-  Гражданский кодекс РФ закрепляет три способа прекращения договора: по соглашению сторон; по решению суда; по инициативе одной из сторон, но только тогда, когда это предусмотрено законом или договором.

Закон допускает право собственников на односторонний отказ от всех обязательств по договору (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса). Это и есть досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом. В отличие от "расторжения договора", "отказ от договора" всегда совершается, во-первых, в одностороннем, а во-вторых (и это главное), во внесудебном порядке.  

Следовательно, в случае нарушения или недобросовестного исполнения управляющим своих обязательств  по договору, для его расторжения обращения в суд не требуется. Необходимо лишь соответствующее решение общего собрания собственников и своевременное уведомление другой стороны в срок, установленный этим договором (но не позднее, чем за 30 дней до его предполагаемого прекращения, если договором не предусмотрен иной срок). 

Документами, подтверждающим расторжение,  являются только протокол общего собрания и подтверждение вручения представителю УК уведомления об отказе от договора (квитанция о направлении заказного письма с уведомлением, либо роспись представителя УК о вручении ему уведомления лично).

- И все-таки имеет ли орган местного самоуправления применить какие-либо рычаги в решении вопроса с "двойными квитанциями"? Или УК сами должны разбираться между собой?

- Администрация города вправе осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств ТОЛЬКО по договору управления многоквартирным домом, при условии, что в  доме имеются муниципальные помещения. С точки зрения закона, правотворчество органов местного самоуправления здесь сомнительно.

В связи с чем исполнительный орган местного самоуправления (муниципальная власть) просто обязана вести разъяснительную работу (в том числе и в СМИ), активно участвовать в подготовке и организации общих собраний собственников. Муниципалитет также вправе вести реестр управляющих организаций на территории городского округа, который будет содержать перечень УК, отвечающих требованиям "самодостаточной управляющей организации" в соответствии с представлением власти и бизнеса об эффективной модели их взаимодействия.

В  таких городах как Магадан, Рязань, Улан–Удэ, Ростов-на-Дону органы местного самоуправления не просто осуществляют учет управляющих организаций, но и проводят их добровольную аккредитацию. Эти меры направлены на создание института профессиональных управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, а также помогают сделать работу УК и ТСЖ профессиональной и более прозрачной для населения, что в результате повышает доверие к ним населения".

Полагаю, что местная власть обязана жестко вмешаться в конфликт между управляющими компаниями всеми вышеуказанными способами, также включая обращение в судебные инстанции. Но окончательную точку в этой проблеме, на мой взгляд, можно поставить именно на законодательном уровне. Необходимо заставить управляющие компании объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и таким образом очистить свои ряды от недобросовестных лиц и не конкурентно способных партнеров.